Mutuo per acquisto casa con garanzia ipotecaria e reddito da affitto coperto da fideiussione. Viene concesso?

vorrei sapere se è possibile ottenere un prestito e se si a che percentuale, a scopo acquisto casa, del valore di 290mila euro con le seguenti ed uniche garanzie : l ipoteca dello stesso immobile da comprare, più quella di un ulteriore locale commerciale del valore di circa 220 mila euro, del quale si percepisce reddito da affitto dimostrabile da polizza fideiussoria.

Gentile Utente,
per quella che è la nostra esperienza ci sentiamo di dire che non è possibile che un mutuo possa essere erogato a queste condizioni.
Ad essere più precisi non c'è nulla che lo vieti ma il fatto che una banca decida di correre tale rischio è per noi molto improbabile.
Iniziamo con un chiarimento relativo alla garanzia ipotecaria sull'immobile oggetto di acquisto per poi affrontare il tema principale, ossia il reddito da utilizzare per il pagamento delle rata.

Natura della garanzia ipotecaria nel mutuo

Quando Lei evidenzia l'esistenza di due garanzie atte a supportare l'erogazione del mutuo deve tenere a mente quali sia il loro scopo e il loro raggio di azione.
Concentriamoci sull'ipoteca spiccata sull'immobile che andrebbe ad acquistare.
L'ipoteca fornisce la garanzia alla banca che, qualora il debitore non possa più onorare il debito, possa rivalersi su di esso mediante l'esecuzione dell'ipoteca, la vendita del bene all'incanto e al rientro delle propria passività.
Con l'ipoteca dunque la banca si crea un paracadute laddove il reddito del debitore venga meno.
Ecco che si creano due piani logici: sul primo c'è il reddito del richiedente (Lei) e la disponibilità di questo per un periodo ampio, possibilmente pari alla durata del mutuo stesso.
Sul secondo c'è invece, come detto, l'ipoteca su cui appoggiarsi quando il precedente piano sia venuto meno.
Quindi, in parole semplici, prima dell'ipoteca la banca vuole che vengano pagate le rate e quindi si chiede (e Le chiede):
"...come farà a pagare, ogni mese, puntualmente la rata?..."

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	Il reddito da locazione non è generalmente accettato a garanzia per un prestito.

Il reddito da locazione come unico reddito a garanzia

Qui sta il nodo del problema:
Lei ha a disposizione soltanto il reddito proveniente dalla locazione del locale commerciale, e da questo reddito trarrebbe la fonte per il pagamento della rata.
Il reddito ha una certa tutela in quanto il contratto di affitto è supportato da fideiussione bancaria.
Ebbene, la banca che dovesse erogarLe il mutuo probabilmente ragionerà così:
qualora manchi il pagamento di uno o più canoni di locazione potrà la copertura fideiussoria agire in maniera tempestiva e completa al fine di garantire a Lei di pagare la rata?
La risposta a questo è data dalla durata della polizza assicurativa, dal numero massimo di canoni che essa prevede vengano pagati, dalla presenza o meno di una clausola che preveda l'escussione a prima richiesta.
E cosa accadrà al momento della scadenza del contratto di locazione, quali tempi intercorreranno prima di un nuovo contratto?
Senza contare quali potrebbero essere i riflessi di una flessione del mercato stesso degli affitti.
Sono propri questi interrogati e i relativi dubbi che ci spingono a pensare che questo tipo di operazione non andrebbe in porto.

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	Chiedere un prestito con un reddito proveniente da affitto di immobili o terreni, è possibile? E con quali condizioni?

Saluti.
La redazione